전세금 반환 미루는 집주인,대처 방법은?-임차권 등기명령

부동산 시장에 찬바람이 불면서 전세 만기가 다가와도 임대인으로부터 전세보증금 돌려받기가 어려워졌어요. 소중한 내 재산인 전세보증금을 지키기 위해 세입자는 어떤 조치를 취해야 하는지 그 방법에 대하여 알아보겠습니다.

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세입자의 고민

 

취해야 할 조치

• 이사갈 새로운 주소지로 전입신고 하지 않기

전입신고와 확정일자를 받는 게 추 후에 벌어질 수도 있는 사고에서 나의 권리를 증명할 수 있는 무기가 될 수 있어요. 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 만약 집주인이 은행 대출금을 상환하지 못해 집이 경매에 넘어갈 경우, 처분 한 집의 금액은 은행과 세입자에게 돌아가게 됩니다. 이때 처분한 집의 금액을 우선으로 변제권을 갖는 것은 집주인에게 돈을 먼저 입금한 사람이나 은행에게 있어요. 이 먼저를 정할 수 있는 것이 바로 확정일자와 전입신고입니다. 둘 중 하나만 해도 안 되고 이사 첫날부터 꼭 두 가지 다 해놓아야 하고, 전세금을 다 돌려받기 전까지 나의 권리를 새로운 집으로 옮기면 안 됩니다.

 

세입자는 확정일자와 전입신고로 권리를 갖는다면 은행에게는 근저당 설정이 있습니다. 등기부 등본에 표시된 근저당 설정 날짜가 세입자의 확정일자와 전입신고보다 먼저 이루어졌다면 우선변제권은 은행에게 있습니다. 그러므로 전세 계약 전부터 등기부 등본의 기재 사항, 즉 전세금과 근저당 설정금액을 잘 살피고 전세계약을 하시는 것이 좋습니다.

 

• 임차권 등기명령 신청하기

전세보증금 돌려받기 전, 이사를 해야 할 경우 새로운 집에 전입신고를 해야 하는 경우가 있습니다. 아직 기존 집에서 돈을 다 돌려받지 못했지만 새로 이사 갈 집의 보증금을 지키기 위해서는 전입신고를 해야만 하죠. 그럴 때 신청할 수 있습니다. 임차권 등기 명령 신청으로 내가 다른 집으로 이사를 가더라도 기존에 살던 집에 대한 보증금의 권리가 남아있다고 등기부등본에 설정하는 것입니다. 그렇게 되면 법원에서 등기부등본에 임차권을 표기하도록 명령이 내려지고 그에 따라 내가 다른 곳으로 전입신고를 하더라도 기존집에 남은 보증금에 대한 권리를 가질 수 있습니다.등기부 등본에 임차권 등기라는 내용이 기재되어 있으면 새로운 세입자를 구할 때도 불리합니다.다른 세입자 역시 보증금을 제 때 돌려주지 않는 집주인으로 인식하여 꺼려하기 때문이죠.

임차권등기명령 신청하는 방법

 

• 집주인에게 비용청구 하기

돌려받지 못한 보증금으로 인해 행정처리를 하다보면 여러가지 비용이 발생 할 수 있죠.이 비용까지 집주인에게 청구 할 수 있고,돌려받지 못한 보증금을 연5%의 손해금을 청구 할 수 있습니다.소송까지 진행 할 경우 연 12%도 받을 수 있지만 내 소중한 시간이 소요되지요.나쁜 집주인이라면 꼭 그렇게 해서라도 정당히 받을 수 있는 건 받아야 합니다.집주인에게 손해 비용이 청구되고 다음 세입자를 구하기도 어려워지면 집주인은 빨리 다른 대출을 실행해서라도 전세금을 돌려주려고 노력하게 됩니다.

 

세입자에서 집주인으로

저의 경우는 독립 후 두번의 전세경험이 있었어요. 운이 좋게도 착한 집주인분들을 만나 첫번째 전세금은 계약만기날 바로 돌려받았고(더 거주할 계획이었지만 집주인 입주로 인해 쫓기듯 나오면서 집을 살 계획을 갖게 해주심)당시 전세금이 너무 올라 집을 구 할 때까지 거주를 양해해주셨어요.두번 째 집주인 분 역시 입주 당시 전세금보다 훨씬 떨어진 전세가격에, 계약만기가 1년이 더 남았음에도 가격을 낮춰서 놓아주시며 적극적으로 전세금 반환에 힘을 써주셨죠.지금은 실거주 집주인이 되었지만 언젠가 세입자를 만나게 된다면 불황에 대비할 준비를 갖추고 제가 만났던 집주인분들 처럼 좋은 임대인이 되고 싶다는 생각을 해 봅니다.